[🏠부동산] 💰융자금이 껴 있는 집 매수 시 체크포인트 & 특약 정리✔️

융자금있는 집 매매해도 괜찮을까
융자금있는 집 매매시 주의점

부동산 매물을 찾다 보면 “융자금이 껴 있어요”라는 말을 듣게 되는 경우가 종종 있습니다.

융자금이란 쉽게 말해 매도인이 해당 집을 담보로 은행에서 받은 대출금을 말합니다.
즉, 현재 해당 부동산은 근저당이 설정된 상태라는 뜻이죠.

이런 상황에서 매수를 진행하려면 몇 가지 중요한 절차와 특약 조항을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

1. 융자금이 껴 있는 집, 안전하게 매수하려면?

● 융자금(근저당권)의 의미
• 매도인이 매수 당시 은행에서 대출을 받았고, 집에 근저당을 설정한 상태
• 예: 집값의 30%가 대출이라면 그만큼 담보 설정이 되어 있음

● 실무적으로 주의할 점
• 등기부등본에서 근저당권자, 채권최고액, 채무자 확인
• 실제 채무액과 상환 예정일, 말소 예정일도 확인 필요

2. 매매 방식에 따른 대응 전략

① 특약을 통한 말소 조건 명시
✔️잔금일에 기존 근저당을 말소한다”는 문구를 특약에 반드시 넣어야 합니다.
🚫근저당 말소 없이 등기 이전은 절대 금지!


② 전세보증금을 활용한 동시진행
• 세입자가 들어오면서 전세금이 매수 잔금 역할을 하게 되는 구조
• “매매 전세 동시 진행”이 가능한 경우 활용도 높음

③ 경매 임박 시 빠른 소유권 이전
• 집이 경매로 넘어가기 직전인 위급한 상황이라면,
계약금 후 바로 잔금과 소유권 이전을 동시에 진행해야 안전합니다.

④ 중도금으로 말소 먼저 진행
• 매도인이 말소에 필요한 자금이 부족한 경우, 중도금을 먼저 지급해 말소 처리 후 잔금 진행 가능

3. 실제 절차 요약 (당일 진행 기준)

1. 매수자 측 자금으로 기존 대출 우선 상환
2. 기존 근저당 말소 (매도자 법무사 진행)
3. 은행 통해 신규 근저당 설정 (필요시)
4. 잔금 지급 및 공실 확보
5. 수리 진행 후 세입자 입주


🙋🏻‍♂️🙋🏻‍♀️Tip: 위 과정은 동일한 날, 평일 오전에 진행하는 것이 좋습니다.
은행, 법무사, 등기소 모두 업무 가능한 시간대이기 때문입니다.

4. 계약서 특약 조항 예시

안전한 매매를 위해 아래 특약 조항을 참고하세요:


[특약사항 예시]

     1. 본 부동산에 설정된 기존 근저당권은 매매 잔금일에 매도인이 말소한다.

2. 기존 근저당 말소가 완료되지 않은 상태에서는 매수인의 소유권 이전 등기는 진행하지 않는다.
3. 잔금일에는 매수인의 자금으로 기존 대출을 상환하고, 동시에 매수인 명의로 근저당을 신규 설정한다.
4. 본 계약은 매매잔금 및 소유권이전, 근저당 말소 및 신규 설정, 입주(또는 공실 확보 및 수리)가 같은 날에 일괄적으로 이루어지는 것을 원칙으로 한다.
5. 본 계약의 안전한 이행을 위해 잔금일은 은행, 법무사, 중개인 등 관련자들의 업무가 가능한 평일 오전으로 지정한다.

융자금이 껴 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 절차와 특약만 제대로 챙기면 안전하게 매수할 수 있습니다. 😀

특히 경매 임박 매물일수록 속도와 구조가 중요하니 전문가와 함께 꼼꼼히 진행하세요.

✔️참고_월부카페 매매전세 계약서 작성 샘플 양식

[빈세니] 모의투자 매매전세 계약서 작성하는 법 (계약서 샘플 첨부)